香港海港城是谁家的（海港城在香港哪一个区）

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1.直接观点|巨亏88亿港元。九龙仓地产正在等待海港城重回巅峰。

观点直击巨亏88亿港元九龙仓置业等待海港城重回巅峰

观点网九龙仓地产要成为更纯粹的“收租股”。

资料显示，九龙仓地产目前主要持有香港多处成熟收租物业，包括综合体购物中心海港城、时代广场和荷里活广场三大黄金地段，以及写字楼建筑项目包括中环的会德丰大厦、卡佛大厦以及中环的香港美利酒店，以及新加坡的会德丰广场和史各士广场购物中心。

此外，九龙仓地产还拥有“九龙仓集团”另一上市平台港湾企业72%的股权。港湾企业主要经营香港美利酒店、香港马哥孛罗酒店和苏州尼依格罗酒店三间酒店，以及香港万豪酒店。哥孛罗酒店设有商业设施及尖沙咀商业大厦星光广场。

该海港企业本身在中国大陆保留了一些房地产开发项目。不过，随着九龙仓地产的分拆以及业务布局重心的转变，这家海港企业正逐步清理剩余库存并退出内地项目的运营。

截至2022年底，内地海港企业开发的剩余房地产资产总额约为27亿元。2022年，海港企业发展物业板块收入仅为1.93亿港元，较2021年的35.53亿港元大幅下降。

海港企业收入下降也影响了九龙仓地产的收入水平。加上新冠疫情及全球加息环境影响，九龙仓地产2022年营业收入将减少22%至124.59亿港元，营业利润将减少2%至124.59亿港元。88.41亿港元

期内，基本净利润下跌5%至61.75亿港元，投资物业溢利下跌2%至63.46亿港元。为了反映过去三年的整体影响，投资物业的重估大幅下跌约6%，这在过去并不常见，需要公司为此拨出近150亿港元。

最终结果显示，连同投资物业重估亏损，九龙仓地产股东应占亏损为88.56亿港元。2021年同期数据为利润43.91亿港元。

债务方面，九龙仓地产目前净债务为452亿港元，全部为浮动利率债务。由于港元与美元挂钩，且2022年美元多次加息带动香港银行同业拆借利率上升，九龙仓地产利息成本攀升至2.5%，导致其额外支付500港元去年的借贷成本为100万元。

“利率一直在上升，而且由于长期的低利率环境，利率持续上升。”九龙仓地产董事局主席吴天海表示，目前香港资本市场利率处于略高水平。它们什么时候会达到顶峰，什么时候会下降？很难预测。

内外部投资环境不利，吴天海暗示九龙仓地产仍坚持保守策略。

他表示，近期曾看到九龙旺角洗衣街与亚皆老街交界的九龙内地段号商业用地低价成交，但九龙仓地产方面并非活跃机构。的土地投资。

“我们对土地有严格的要求。”他表示，考虑到当前房地产行业景气度较低以及加息因素，现在并不是买地的最佳时机。

另一方面，九龙仓地产在分拆上市时的定位非常明确：主要专注于香港的几处核心投资物业，只租不卖。对外扩张的需求并不大。短期来看，不存在以更便宜的价格收购优质资产的“忧虑”。

当然，九龙仓地产未来的业绩将集中在上述核心投资物业，尤其是占集团总收入74%的海港城。

海港城是香港乃至亚洲最负盛名的购物中心之一。然而，近三年来肆虐的疫情阻碍了跨境人员流动，使其“严重依赖当地市场”。

据悉，2022年香港整体零售收入将同比下降0.8个百分点。

但即便如此，据悉，海港城去年完成了高端品牌组合的调整，使得该财年商场整体收入增加了2%，营业利润增加了7%，从而导致九龙仓地产投资物业收入跌幅收窄。

数据显示，九龙仓置地余下两大核心商场时代广场去年总收入下跌12%，荷里活广场则下跌4%。

展望未来，内地与香港之间的通关虽然已经完成，但瞬时人流量并没有增加多少。

“游客数量很少。”吴天海指出，赴港游客数量短期内无法完全恢复。他认为，2023年全面复苏的可能性不大，因此香港零售业的全面复苏还需要一段时间。

随着市场逐渐复苏，海港城预计将提升目前94%的低入住率，并增加营业额，最终将使集团受惠。

“香港大型商场的租金分为两部分，一是基本租金，二是分摊租金。”吴天海表示，目前基本租金随着市场回暖有所回升，但分摊部分还需耐心等待。

以下为九龙仓置业投资有限公司2022年度业绩发布会问答记录节选：

吴天海：我先说几句话。2022年香港的情况大家都很熟悉，经济受到疫情影响，很多行业的经营环境都比较困难。除了疫情影响之外，利率也一直在上涨。由于长期低利率环境，利率持续上升。最重要的是美元加息，而港元则盯住美元。

虽然港元加息时间比美元晚很多，而且幅度也没有那么大，但已经在慢慢追赶。

我们下半年的利息支出实际上比上半年有所增加。到目前为止，利率仍略高。至于什么时候达到顶峰，什么时候跌落，我当然不知道。但我相信以我们公司的实力，是可以解决这个问题的。

第三，大家之前可能有一些心理准备，就是公司发出了预警，主要是关于投资性房产的估值。今年投资性房地产估价拨备总额为150亿元。按照之前我们投资组合资产价值超过2000亿元的拨备计算，本次拨备约为6%。这个数字与过去的规定或增值倍数相比是比较大的。

可能是因为三年来整个行业都受到了疫情的影响，所以所有的经营状况都已经显现出来，并在实勘人员的估值中得到了充分的体现。

上述因素实际上对性能影响很大。

当然，2023年是新的一年。两个月过去了，一些好事接连发生。封城重新开放，访港游客增多，消费良好，酒店预订情况好转。但这只是初步的改变，完全改变还需要一段时间。

现场提问：之前也有过被拒绝的地块，不久前还有一块商业地块低价获批。您认为现在是寻找一些项目的机会吗？开发商是否看空市场前景？

吴天海：九龙仓地产在土地投资方面其实并不是一个活跃的机构。它每隔几年才投资一次。

我们对土地的要求比较严格，这和一些专家不同。有些专家也做大型项目和小型项目。我们只有在项目比较大的时候才考虑参与投标。你刚才提到，未招标或低价出让的土地我们不参与。

总体来说，营商环境比以前更差了。写字楼供应过剩，供需略有失衡。

零售购物中心刚刚复苏。至于香港，你怎么看？香港永远是个好地方。我们95%的资产是香港资产。我们称香港为家。香港好了，我们就有机会做得好。如果香港不好，我们肯定会受到很大的影响。

现场提问：通关1个月后，两大重点商场客流是否发生明显变化？您目前有兴趣投资土地吗？

吴天海：这个我不太清楚，但我会尽力回答一下。刚刚通关，但现在在香港的外地人，包括内地人和外国人，数量比较少，还需要一段时间才能恢复。

我认为有很多不同的地方。可能是因为经济问题。例如，高铁或航班尚未恢复高运力。但其实这也是一个不错的安排，因为市场人手严重不足，一下子很多游客来到香港。这对他们来说可能不公平，因为香港的服务水平达不到他们的要求，所以他们必须慢慢来。

至于商业用地问题，刚才我们也说了，我们有兴趣投资商业用地，但是我们的要求比较严格。过去十年，我们大概投入了11块钱。如果我们投资了，我们还没有赢，因为我们有严格的要求。

对于几块地的出售结果，比如竞标失败或者地价，我没有太多感觉，因为这不是一个很个人的问题。

但我认为房地产仍然有活力。这种元气现在可能会低一些，但总会回来的。

现场提问：请问商场租金的情况。年内是否会有调整的机会？

吴天海：香港很多大型商场的租金分为两部分，一是基本租金，二是分摊租金。市场上较低的租金正在逐渐回升，可以看出正在回升。

至于份额，当租户的销售额不够高时，份额可能会低至0。当营销量提高时，份额会自动增加。

现场提问：今年海港城的入住率会增加吗？我刚才说了，利息成本上升了很多。您的所有债务都有浮动利率。您是否考虑过随着时间的推移将部分债务转变为固定利率？

吴天海：关于入住率，我们选择租户，目标不是满租。

我们非常重视租户的组合。如何优化租户组合，让购物者获得最高的价值和最高的购物享受是我们的目标。

如果我们不以最高入住率作为指标，会不会爆满？当然可以完全占据。与其他专家相比，由于刚才提到的原因，我们的入住率可能会稍低一些。

如果我们只有一间店，出租率必须是100%，如果他们付得起租金，我们就可以租。但我们不是。如果我们负担得起的话，我们不一定要租房。

无论是浮动利率还是固定利率，其实各有各的优点。加息的事我们讲了很久了，在考虑加息的过程中，我们也多次思考要不要把它变成一个固定的问题。算了一下，我觉得可能会亏，可能没那么划算。

因此，我们主要维持浮动利率政策。全球经济环境不太乐观，但利率会升至很高水平吗？我想可能没有那么高。

现场提问：未来海港城将如何调整品牌层面？写字楼方面，在家办公的趋势会影响写字楼的入住率吗？长期租赁策略是什么？

吴天海：写字楼的生态环境随着办公文化的变化而变化。事实上，在疫情初期，很多专家甚至租户都在思考，整个环境是否会变成很多人在家办公，而不是回到办公楼。

三年过去了，这个担忧其实并没有那么大。许多公司相信员工在公司工作时可以发挥最大的生产力。

可能有少数员工可以在家办公，但大多数已经回到办公室，所以暂时这不是一个大问题。

然而，写字楼市场还有其他因素。首先，供应。近年来，各区兴建了许多新的办公楼。其次，需求也减少了。由于国家封城好几年，新公司没有机会来香港。也有少数本土企业。该公司已经减少了香港办事处的职能，但希望清关后情况开始好转。

从品质上来说，疫情之前，广东道530米黄金地段只有部分是高端的。他们中的一些人在这三年中自愿或通过说服离开了市场。

所谓出口，就是离开广东道。他们中的一些人被我们劝走，因为我们想利用这个机会，把广东道530米的“黄金大道”打造成超级黄金。我们已经取得了成果。

本文来自贵安馆网